Nekilnojamojo turto rinka Europoje jau kelis metus primena riedantį akmenį – niekas tiksliai nežino, kur jis sustos, bet visi bando spėti trajektoriją. Vieni sako, kad kainos pagaliau kris, kiti tvirtina, jog brangimas tiesiog pristabdė žingsnį prieš naują šuolį. Tiesa, kaip visada, slypi kažkur viduryje, ir ta vieta skiriasi priklausomai nuo to, ar kalbame apie Berlyną, Barseloną, Vilnių ar Varšuvą. Pažiūrėkime plačiau – ne per vienos šalies prizmę, o žvelgiant į visą žemyną vienu metu, nes tik taip galima suprasti, kur link krypsta vėjas.
Kodėl šis laikotarpis NT rinkoje kitoks nei ankstesni ciklai
Ankstesni NT rinkos svyravimai dažniausiai buvo susiję su vienu dideliu smūgiu – finansų krizė, pandemija, karas. Šįkart situacija sudėtingesnė, nes veiksniai susipynę tarpusavyje. Palūkanų normos, kurios metų metus buvo beveik nulinės, staiga pakilo į aukštumas, kokių nematėme dešimtmečius. Statybų kaštai išaugo dėl medžiagų ir darbo jėgos trūkumo. Prisidėjo ir demografija – jaunimas vėliau kuria šeimas, migracija keičia paklausą tam tikruose miestuose, o nuotolinis darbas leido žmonėms rinktis būstą ne pagal biuro adresą, o pagal gyvenimo kokybę.
Visa tai reiškia, kad Europos NT rinka nebejuda vienu ritmu. Anksčiau, kai Frankfurtas brango, panašiai brango ir Milanas, ir Praha. Dabar matome fragmentaciją – vienur kainos stabilizavosi, kitur toliau kyla, o trečiur jau prasidėjo švelnus korekcijos etapas. Tai apsunkina bendrą prognozavimą, bet tuo pačiu atveria galimybių tiems, kas žiūri plačiau nei vien į savo gimtąjį miestą.
Vakarų Europa: brangūs pinigai, bet rinka nesugriūva
Vokietijoje, Prancūzijoje ar Nyderlanduose situacija primena lėtą, bet stabilų pristabdymą. Vokietijos rinka, kuri dešimtmečius buvo laikoma viena patikimiausių, per pastaruosius du metus patyrė realų kainų kritimą kai kuriuose didmiesčiuose – Berlyne, Miunchene, Frankfurte. Tačiau tai nereiškia žlugimo, tai reiškia grįžimą prie sveikesnių proporcijų tarp pajamų ir būsto kainos, kuri per pandemiją buvo tiesiog atitrūkusi nuo realybės.
Prancūzijoje panašiai – Paryžiaus rinka pirmą kartą per ilgą laiką rodo neigiamą metinį kainų pokytį, o notarų duomenys rodo mažėjantį pardavimų skaičių. Kita vertus, regioniniai miestai kaip Liono ar Nanto zonos jaučiasi geriau, nes žmonės, negalintys sau leisti sostinės kainų, keliasi arčiau gamtos ir toliau nuo triukšmo.
Nyderlandai savo ruožtu demonstruoja įdomų reiškinį – nepaisant aukštų palūkanų, būsto trūkumas tiesiog neleidžia kainoms rimtai kristi. Ten problema nebe paklausos pusėje, o pasiūlos – statoma per mažai, o reguliacija apsunkina naujų projektų atsiradimą. Tai puikus pavyzdys, kad palūkanų normos nėra vienintelis veiksnys, lemiantis kainas.
Pietų Europa – saulė, turistai ir amžina paklausa
Ispanija, Portugalija, Graikija ir dalis Italijos gyvena visiškai kitokia realybe. Ten NT rinką varo ne tiek vietiniai pirkėjai, kiek užsienio kapitalas – skandinavai, vokiečiai, amerikiečiai, o pastaruoju metu ir vis daugiau lietuvių ar latvių, ieškančių antro būsto saulėtame krante.
Portugalijos atveju, nors „Golden Visa” programa pasikeitė ir nebeleidžia investuoti į NT tam, kad gautum leidimą gyventi, rinka nesustojo – Lisabonos ir Porto kainos toliau kyla, tik jau ne tokiu tempu kaip 2019–2022 metais. Algarvė regionas išlieka viena karščiausių vietų Europoje pirkti antrą namą, o vietiniai gyventojai skundžiasi, kad patys negali sau leisti gyventi savo mieste – klasikinis „gentrifikacijos“ scenarijus, kurį matėme ir Barselonoje.
Ispanijoje pakrantės miestai – Malaga, Alikantė, Valensija – toliau traukia užsienio pirkėjus, ir ten kainų kritimo nesitikima artimiausiu metu, nebent valdžia įvestų drastiškus ribojimus užsieniečiams (apie tai jau diskutuojama politiniame lygmenyje). Graikijoje panaši istorija – Atėnai ir salos toliau brangsta dėl turizmo bumo ir investicinio kapitalo antplūdžio.
Baltijos šalys ir Rytų Europa – kitokia logika
Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje rinka jaučiasi kitaip nei Vakaruose. Pastaraisiais metais Vilniuje, Rygoje ar Taline pirminės rinkos aktyvumas sumažėjo, nes pirkėjai atsargesni dėl aukštų palūkanų ir bendro geopolitinio nestabilumo regione. Tačiau kainos nekrenta dramatiškai – veikiau stagnuoja arba auga labai lėtai, priklausomai nuo mikrorajono ir projekto kokybės.
Lenkija savo ruožtu rodo visiškai kitą trajektoriją – Varšuva, Krakuvas ir Vroclavas toliau demonstruoja augimą, iš dalies dėl to, kad šalis pritraukia daug ekonominės migracijos, o vidutinis atlyginimas kyla sparčiau nei kitur regione. Lenkijos vyriausybės paramos programos pirmojo būsto pirkėjams taip pat kuria papildomą paklausą, kuri palaiko kainas net esant aukštoms palūkanoms.
Čekija ir Vengrija jaučiasi panašiai kaip Baltijos šalys – lėta stagnacija, pardavimų skaičiaus kritimas, bet ne staigus kainų nuosmukis. Tai bendras Rytų Europos bruožas: rinkos čia mažiau spekuliatyvios nei Pietuose, todėl ir kritimas, jei jis įvyktų, būtų švelnesnis.
Palūkanų normos – veiksnys, kuris valdo visus žaidimo taisykles
Negalima nekalbėti apie Europos Centrinio Banko politiką, nes tai tiesiogiai veikia visą žemyną, tiesa, skirtingu intensyvumu. Palūkanos, kurios buvo pakeltos kovojant su infliacija, po truputį pradeda mažėti, ir tai jau matoma hipotekos rinkoje – bankai atsargiai švelnina sąlygas, o būsto paskolų paklausa vėl krenta į viršų daugelyje šalių.
Tačiau čia svarbu suprasti vieną dalyką: palūkanų mažinimas nereiškia automatinio kainų šuolio. Rinka reaguoja su uždelsimu – paprastai 6-12 mėnesių. Todėl tie, kas tikisi, kad vos ECB paskelbs mažesnę normą, kainos iškart pradės kilti, gali nusivilti. Realistiškesnis scenarijus – laipsniškas aktyvumo augimas antroje 2025 metų pusėje ir aiškesnis kainų atsigavimas 2026 metais, ypač tose rinkose, kur pasiūla ribota.
Kita svarbi detalė – ne visos šalys vienodai jaučia ECB sprendimus. Šalys su fiksuotomis hipotekos palūkanomis, kaip Prancūzija ar Vokietija, reaguoja lėčiau, nes žmonės, jau paėmę paskolą prieš kelis metus, nejaučia pokyčio kasdien. Tuo tarpu šalys su kintamomis palūkanomis, kaip Ispanija ar Portugalija, jaučia poveikį akimirksniu – tiek gerąja, tiek bloga prasme.
Ką visa tai reiškia žmogui, kuris tiesiog nori nusipirkti butą
Teorija gražu, bet praktiniai sprendimai visada svarbesni. Jei planuojate pirkti būstą sau ar kaip investiciją, verta atsižvelgti į keletą dalykų:
- Nesistenkite spėti tikslaus rinkos dugno. Niekas jo nežinos iš anksto, o laiko rinkai ieškant „idealaus momento“ dažnai kainuoja daugiau nei paprasčiausiai pirkti, kai jums pačiam tinka finansinė situacija.
- Palyginkite skirtingas šalis, jei kalba apie investiciją. Vieno miesto kainų augimas gali būti visai kitoks nei kaimyninės valstybės, todėl verta žiūrėti plačiau nei savo kiemas – kartais Porto ar Vroclavas pasiūlys geresnį santykį tarp rizikos ir grąžos nei perkaitęs vietinis miestas.
- Sekite ne tik kainą, bet ir nuomos pajamingumą. Kai kur kainos aukštos, tačiau nuoma proporcingai maža – tai signalas, kad rinka perkaitusi. Kitur atvirkščiai, kaina santykinai žema, o nuomos pajamingumas siekia 6–7 proc., kaip dalyje Rytų Europos miestų.
- Įvertinkite savo hipotekos tipą. Jei renkatės kintamą palūkanų normą, būkite pasiruošę svyravimams. Fiksuota norma suteikia daugiau ramybės, bet dažnai kainuoja brangiau ilguoju laikotarpiu.
- Nepamirškite papildomų kaštų. Notaro mokesčiai, mokesčiai už nuosavybės perleidimą, draudimas – šie kaštai skiriasi nuo šalies iki šalies ir kartais siekia net 10-15 proc. nuo pirkimo kainos, ypač Pietų Europoje.
Kai kortos sudėtos ant stalo – kur veda visi šie ženklai
Jei reikėtų sudėti visą šį europinį NT paveikslą į vieną sakinį, būtų taip: rinka nesugrius, bet ir vienodai augti visur nebebus. Vakarų Europa ieškos naujos pusiausvyros po metų trukusio pakilimo, Pietūs toliau maitinsis turizmu ir užsienio kapitalu nepriklausomai nuo palūkanų svyravimų, o Rytai ir Baltijos regionas eis lėtesniu, bet stabiliu keliu, kuriame staigių šuolių tikėtis neverta.
Tiems, kurie žiūri į NT kaip į investiciją, ateinantys 12-24 mėnesiai gali būti tas retas langas, kai galima rasti geresnes sąlygas nei per pastaruosius penkerius metus – ne visur ir ne visada, bet tikrai daugiau vietų nei anksčiau. Svarbiausia – nesikoncentruoti vien į vieną rinką ir suprasti, kad Europa, nors ir sujungta bendra valiuta bei bendra centrinio banko politika, iš tiesų yra dešimtys skirtingų mikropasaulių, kur veikia savi taisyklės. Kas gerai Lisabonoje, nebūtinai gerai Leipcige, ir atvirkščiai. Tas, kas mokės skaityti šiuos skirtumus, turės didesnį pranašumą nei tas, kuris tiesiog laukia bendros „Europos NT rinkos“ ženklo, kurio, tiesą sakant, jau seniai nebeegzistuoja kaip vienareikšmio reiškinio.
