Nuomos pajamos – tema, kuri kiekvienais metais sukelia nemažai galvos skausmo tūkstančiams žmonių Lietuvoje. Vieni turi vieną butą, paveldėtą iš tėvų, kiti – kelis investicinius objektus, treti nuomoja tik vasaros namelį pajūryje kelis mėnesius per metus. Ir visi jie susiduria su tuo pačiu klausimu: kaip tai deklaruoti taisyklingai, kad vėliau nereikėtų aiškintis su VMI ir mokėti baudų su delspinigiais.
Tiesą pasakius, sistema nėra tokia baisi, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Tiesiog reikia žinoti kelias esmines taisykles ir nepamiršti terminų. Pabandysiu viską išdėstyti taip, kad po šio straipsnio nebereikėtų skaitinėti VMI įstatymų puslapiais.
Kas iš tikrųjų turi deklaruoti pajamas iš nuomos
Pirmas dalykas, kurį verta įsidėmėti – jei nuomojate nekilnojamąjį turtą (butą, namą, patalpą, žemę) ir už tai gaunate pinigus, šios pajamos yra apmokestinamos. Nesvarbu, ar nuomininkas moka jums grynaisiais, ar į sąskaitą, ar per kokį nors tarpininką – pareiga deklaruoti egzistuoja nepriklausomai nuo mokėjimo formos.
Daug žmonių mano, kad jei nuoma trumpalaikė, pavyzdžiui, per Airbnb ar Booking.com, tai kažkaip kitaip apmokestinama arba visai neapmokestinama. Deja, ne. Trumpalaikė nuoma taip pat patenka į apmokestinamų pajamų kategoriją, tiesiog gali skirtis mokesčio administravimo forma – apie tai kalbėsime kiek vėliau.
Yra ir tokių atvejų, kai nuomojama giminaičiams ar draugams simboline kaina arba visai be jokio mokesčio. Tokiu atveju formaliai pajamų nėra, taigi ir deklaruoti nereikia. Bet svarbu, kad tai būtų tikra, ne fiktyvi situacija – VMI turi teisę pasidomėti, jei kaina rinkoje aiškiai neatitinka to, kas deklaruota.
Individuali veikla ar verslo liudijimas – kuris variantas jums
Čia jau prasideda tikroji galvosūkio dalis. Lietuvoje nuomos pajamas galima deklaruoti keliais būdais, ir kiekvienas turi savo privalumų bei trūkumų.
Pirmasis ir dažniausiai naudojamas variantas – individuali veikla. Tai reiškia, kad registruojatės VMI kaip vykdantis individualią veiklą, ir nuomos pajamos apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Standartinis tarifas šiuo atveju yra 15 proc., tačiau jei metinės pajamos iš individualios veiklos neviršija tam tikros ribos, galima taikyti mažesnį progresinį tarifą, kuris pradedama nuo 5 proc. ir kylant pajamoms didėja.
Antrasis variantas – verslo liudijimas. Jis dažnai patogus tiems, kurie nuomoja nedidelį skaičių objektų ir žino apytiksliai, kiek per metus gaus pajamų. Verslo liudijimo kaina fiksuota ir mokama iš anksto, nepriklausomai nuo to, kiek realiai pavyks užsidirbti. Jei planuojate didesnes pajamas, verslo liudijimas gali būti pigesnis variantas nei individuali veikla su progresiniu mokesčiu.
Trečias, mažiau žinomas kelias – nuomos pajamas deklaruoti tiesiog kaip gyventojo pajamas, nesiregistruojant individualios veiklos. Tokiu atveju taikomas 15 proc. GPM tarifas nuo visos gautos sumos, ir tai dažniausiai renkasi žmonės, kurie nuomoja vienkartiniu ar labai retu pagrindu ir nenori užsiimti papildoma registracija.
Kaip apskaičiuojamas mokestis realiame gyvenime
Paimkime konkretų pavyzdį. Tarkim, nuomojate butą Vilniuje ir per metus surinkote 6000 eurų nuomos pajamų. Jei renkatės individualios veiklos kelią ir jūsų metinės pajamos iš visos individualios veiklos neviršija 20 000 eurų, galite pasinaudoti sumažintu tarifu – tokiu atveju efektyvus mokestis gali būti gerokai mažesnis nei 15 proc.
Svarbu žinoti, kad individualios veiklos atveju galima atskaityti su veikla susijusias išlaidas – pavyzdžiui, remonto darbus, komunalinius mokesčius (jei jų nemoka nuomininkas), draudimą, tarpininkavimo paslaugų mokesčius nuomos platformoms. Tai reiškia, kad apmokestinama ne visa suma, kurią gavote, o tik grynasis pelnas, atskaičius pagrįstas išlaidas. Tai gali gerokai sumažinti galutinę mokesčio naštą, ypač jei metais buvo daryti didesni investiciniai darbai bute.
Verslo liudijimo atveju skaičiavimas paprastesnis – jūs iš anksto sumokate fiksuotą kainą, kuri priklauso nuo savivaldybės ir veiklos rūšies, ir tolesnės sumos jau nebeliečia jūsų pajamų dydžio. Tiesa, jei pajamos peršoka nustatytą ribą, teks papildomai deklaruoti ir mokėti skirtumą.
Deklaravimo terminai, kurių nevalia praleisti
Metinė pajamų deklaracija (GPM308 forma) turi būti pateikta iki gegužės 1 dienos, einančių metų, po tų, kuriais buvo gautos pajamos. Tai reiškia, kad 2024 metų nuomos pajamas reikės deklaruoti iki 2025 metų gegužės 1 dienos.
Individualios veiklos vykdytojai turi papildomai pateikti ir avansinio mokesčio deklaracijas, jei jų pajamos peržengia tam tikrą slenkstį – tai jau kitas, sudėtingesnis administravimo lygis, apie kurį verta pasidomėti individualiai arba pasitarti su buhalteriu, jei nuomos verslas plečiasi.
Verslo liudijimo galiojimo laikas nustatomas iš anksto – jį galima pirkti mėnesiui, ketvirčiui ar visiems metams. Svarbu neužmiršti jo pratęsti arba naujai įsigyti kitam laikotarpiui, nes priešingu atveju veikla tampa nelegali, net jei mokesčius sumokėjote anksčiau.
Dažniausios klaidos, kurias žmonės daro deklaruodami nuomą
Pastebėjau, kad daugelis klaidų kartojasi iš metų į metus, ir jos gana panašios visiems, kurie nuomoja pirmą kartą.
- Pamirštama deklaruoti trumpalaikę nuomą per platformas. Daugelis tikisi, kad Airbnb ar Booking pasirūpins mokesčiais automatiškai. Ne, tai lieka jūsų atsakomybė.
- Neatskaitomos leistinos išlaidos. Žmonės tiesiog deklaruoja visą sumą, nesinaudodami galimybe sumažinti apmokestinamą bazę per pagrįstas išlaidas.
- Painiojamas nuomos ir pardavimo apmokestinimas. Tai skirtingi mokesčių režimai, ir juos sumaišius galima susigadinti visą deklaraciją.
- Neatsižvelgiama į bendrą turtą. Jei butas nuomojamas kartu su sutuoktiniu ar bendraturčiu, pajamos turi būti paskirstytos proporcingai, o ne deklaruojamos vieno asmens vardu.
- Vėlavimas pateikti deklaraciją. Net kelių dienų vėlavimas gali užtraukti baudą, todėl geriau nepalikti viso proceso paskutinei dienai.
Praktiniai patarimai, kurie iš tikrųjų padeda
Jei nuomos verslą tik pradedate, verta iš anksto pasidomėti, kuris apmokestinimo modelis jums tinkamiausias – dažnai skirtumas tarp verslo liudijimo ir individualios veiklos siekia kelis šimtus eurų per metus, priklausomai nuo pajamų dydžio.
Rekomenduočiau nuo pat pradžių kaupti visus dokumentus, susijusius su nuomos objekto priežiūra – sąskaitas už remontą, komunalinius mokesčius, draudimo įmokas. Net jei šiais metais nesinaudosite išlaidų atskaita, kitais metais tai gali būti naudinga, o dokumentų rinkimas po fakto dažnai yra tikras galvos skausmas.
Jei nuomojate keletą objektų arba pajamos tampa didesnės, verta apsvarstyti bendradarbiavimą su buhalteriu ar mokesčių konsultantu. Vienos konsultacijos kaina paprastai atsiperka per sutaupytus mokesčius arba išvengtas baudas.
Taip pat naudinga sekti VMI skelbiamus pakeitimus – progresinio mokesčio ribos, verslo liudijimo kainos ir kitos sąlygos keičiasi kasmet, tad tai, kas veikė praeitais metais, nebūtinai bus optimaliausias sprendimas šiemet.
Visa Lietuva vienoje deklaracijoje – ką verta pasiimti su savimi
Nuomos pajamų deklaravimas panašus į kelionę per Europą – atrodo sudėtinga, kol nesuprasti maršruto, o tada tampa visai paprasta, jei žinai, kur sustoti ir ką pasiimti su savimi. Svarbiausia – nepamiršti, kad kiekviena gauta pajama, nesvarbu, ar tai butas Vilniuje, namelis pajūryje, ar kambarys, išnuomotas per savaitgalį studentams, turi savo vietą mokesčių sistemoje.
Pasirinkę tinkamiausią apmokestinimo formą, laiku pateikę deklaraciją ir neapleisdami dokumentų kaupimo, išvengsite ne tik baudų, bet ir nemalonių staigmenų, kai VMI netikėtai pasidomi jūsų pajamų šaltiniais. Geriausia strategija – nelaukti kovo ar balandžio mėnesio paskutinių dienų, o susitvarkyti su deklaracija ramiai, turint laiko patikrinti skaičius ir, jei reikia, pasikonsultuoti.
Ir galiausiai – jei jaučiate, kad situacija sudėtinga, keli objektai, keli bendraturčiai ar mišri veikla, nebijokite kreiptis pagalbos. Mokesčių sistema nėra priešas, tiesiog reikia mokėti su ja bendrauti tinkama kalba. O ta kalba, laimei, išmokstama gana greitai, kai pirmą kartą teisingai užpildai deklaraciją ir supranti, kad viskas iš tikrųjų nebuvo taip baisu, kaip įsivaizdavai.
